说起菜市场，你脑海里蹦出来的是什么画面？是此起彼伏的吆喝声、讨价还价的烟火气，还是湿漉漉的地面和若有若无的腥气？这些年，很多国有菜市场慢慢地“老”了，地面坑坑洼洼、灯光昏暗，夏天闷热冬天漏风，年轻人不爱去，老主顾也直摇头。一边是关乎千家万户的“菜篮子”民生工程，一边是设施老化、经营困难的低效资产，这道题，到底该怎么解？

随着城市发展理念的迭代，菜市场已从单一采买场所转型为城市特色文化载体。人们以City Walk、Market Walk的方式走入菜场，在烟火气中感知本土生活、重建邻里联结。消费需求亦从功能型转向体验型，人们更愿在此停留、社交、感受在地文化——这种鲜活与真实，构成了菜场不可替代的核心竞争力。近些年，在中央大力推动存量资产盘活的大背景下，各地城投公司的目光正从“大拆大建”转向“精耕细作”。当大家还在盯着写字楼、产业园这些“显性资产”时，有一批城投已悄悄把触角伸向了最接地气的角落——菜市场。

一、各地城投怎么改造老旧菜场？

（一）南京科巷菜场：“菜场+”加出新精彩

奶茶店前排着长队，美食区几乎座无虚席，还有年轻人在玩抓娃娃、刮彩票……这不是商场，而是南京的科巷菜场。作为菜场界的“顶流”，科巷新市集被列入市级年度更新项目，以“微更新”继续为市民与游客带来“真香”新体验。

从太平南路转入科巷，一条火爆的烟火街巷扑面而来，这也是外地人游南京的必选项之一。在道路C位，面积约8000平方米的科巷新市集同样是吸睛所在。一楼底商汇聚了数十类美食，奶茶、鸡蛋糕、童子鸡、藕饼、牛肉锅贴等，满足了不同年龄段的味蕾。步入大厅，名创优品吸引着年轻人的光顾，知名奶茶店前排着点单的队伍。手工小摊车、江苏土特产、游戏区、美食区等，更是让人眼花缭乱。

南京科巷新市集

1936年诞生的科巷菜场（1958年完成扩建），曾是南京主城区最大的室内农贸市场，也承载着许多南京人的记忆。2016年，菜场被评为南京市“老字号”品牌。2020年，秦淮国资控股集团下属南京明商投资控股集团有限公司（简称“南京明商集团”）整合一、二层约8000平方米，将一层改造为综合社区商业街区，二层打造成智慧农贸市场。2021年初改造完成，并将菜场更名为科巷新市集。科巷菜场也由原来单一的农贸市场，转变为融生鲜蔬菜、小吃餐饮、适老休闲、便民服务等于一体的新型社区商业综合体，丰富了秦淮区五老村的社区生活圈，更成为南京“一刻钟便民生活圈”的代表。

科巷菜场的持续更新，颠覆了传统菜场的模式，也为市民带来全新的生活与服务体验，“菜场+”加出新精彩。而近年来，南京城市更新百花齐放，城市新场景频频出圈，生活圈越来越丰富。

除了科巷，近年来，南京不少农贸市场也在寻求融合之变。建邺区月安生活广场改造后，从单纯的一层菜场、杂货店，变成汇聚菜场、洋快餐、咖啡店、奶茶店等多元业态的三层综合体；秦淮区七家湾菜场完成焕新后，推出七家湾优选、社交公共客厅、超级种植学院功能区等，形成全龄友好空间。

（二）郑州“市投集市”：开启智慧农贸市场2.0时代

由郑州市市场发展投资有限公司（以下简称“市投公司”）全资子公司河南省畅尚农业科技有限公司（简称“畅尚农业”）建设运营的“市投集市”未来路农贸市场，是郑州首家采用统一收银结算系统的农贸市场。

郑州“市投集市”未来路农贸市场

市场面积约8300平方米，辐射周边2.5公里内30个小区，服务人口数十万人。较为特殊的是，不同于以商业盈利为目的菜市场，该农贸市场由国有资本投资建设运营，主打公益性和标准化。郑州市市场发展中心主任刘奎志在开业仪式上表示，“市场投资公司牢牢扛起了郑州市公益性农贸市场的建设管理和规范运营的重任，强化管理、创新运营服务模式，搭建诚信经营、品质优良、品类丰富的交易平台，不断提升百姓的购物体验，叫响了‘市投集市’品牌。”

其首创的统一收银结算系统——所有商户的交易行为都经这一系统，保证所有交易被准确记录。郑州市市场发展中心评价说，这一模式“成功破解了当前全市农贸市场入库纳统的工作痛点，将市场资金沉淀在本地纳税银行”。这种创新做法核心价值在于可以让原来看得见摸不着的交易流水变成了可量化、可分析的数据资产。更潮的是，该市场专门开辟了视频直播板块，通过校企合作、专业视频团队协助等形式，辅助商户利用自媒体进行推广。未来还将上线社区智能生鲜柜，与美团、饿了么等配送平台合作，提供线上买菜和线下配送服务。

（三）宁波城里厢菜场：打造传统与现代交融的文明消费新空间

宁波市奉化区农商控股集团有限公司（简称“奉化区农商控股”）下属城里厢菜市场通过“烟火气+文化赋能”的改造模式，打造传统与现代交融的文明消费新空间。位于宁波市奉化老城区的城里厢菜市场有着三十多年的历史，周边人口密集，是数万居民的菜篮子。经过焕新升级，该市场于2025年3月18日正式开业，通过增设戏台、自产自销专区和智能管理系统，既保留了菜市场原有的生活温度，又实现环境整洁度、服务品质和文化体验大幅提升，形成环境友好型、文化浸润式的社区生活新范式。

宁波城里厢菜市场

自2023年启动农贸市场提质升级三年行动以来，奉化区农商控股以“打造文明城市窗口”为目标，通过基础设施提升、经营服务创新、管理体系优化等举措，推动农贸市场软硬件同步升级。

（四）泸州“卢客市集”：老菜场蝶变商业综合体

四川泸州市“卢客市集”前身是西路泰盛农贸市场，修建时间已有20年以上，是城区内建成较早的国有农贸市场，也是周围居民重要的消费场所。但老市场设施陈旧、环境脏乱差、功能分区不合理等问题日渐显现，市民消费体验较差。2025年，泸州发展资产经营管理有限公司（简称“泸州发展资管”）聚焦资产数字化、智慧化升级与文化赋能，启动对西路泰盛农贸市场的全方位改造。改造项目为5200平方米的三层现代化市场综合体。

泸州“卢客市集”

据了解，该市场一层已于2026年2月初启用，为生鲜菜场，配备食品溯源、农残检测等保障性功能，主要提升“菜篮子”品质和市民体验感。第二层特色产品展销服务中心正在打造中，其中的文化赋能区域即将向市民开放，今后市民在买菜间隙可到此休息、看书。未来，第三层将打造特色露天商业市集，营造休闲消费氛围，丰富多元体验场景，提升商业价值。

在市场经营肉摊近20年的缪从均说，以前市场通风不好，地面潮湿黏腻，很多顾客宁愿到市场外买地摊菜也不愿走进这个市场。“现在的市场干净、漂亮，买菜让人舒心。”住在建设路的市民黄开群是这个市场的老顾客。她说，如今，市场环境变好了，很喜欢来逛这个新市集。

泸州发展资管总经理向波介绍，经过提升改造，市场由单一的生鲜菜场拓展为集生鲜零售、特色展销、文化休闲、露天商业于一体的综合体，业态功能更加丰富，全面运营后年租金收益预计可达100万元，实现国有资产保值增值与民生服务功能提升的“双赢”。

（五）杭州文二菜市：从“买菜的地方”变成“逛的地方”

杭州市文二菜市始建于1999年，坐落于杭州市西湖区莫干山路493号，多年来一直承担着周边十多个小区近10万居民的“菜篮子”保供任务，是群众“15分钟生活圈”中不可或缺的消费场景，但传统农贸市场在环境形态、业态布局、服务功能等方面逐渐难以适配新的生活方式。

为积极响应“一菜一早”高品质生活提升行动，2023年12月，杭州西湖城市建设投资集团有限公司（简称“西湖区城投集团”）对文二菜市启动改造，2024年1月A馆改造完毕投入运营，2024年7月B馆改造完毕投入运营。项目坚持以“在地性、烟火味、年轻态”为提升目标，全力推动传统农贸市场从“需求型”向“活力型”跨越。更新后的文二菜市入驻商户155家，现为杭州主城区经营规模最大的单层综合性零售型农贸市场，是集消费、社交、文化、休闲于一体的民生工程标杆。

杭州文二菜市

更新后的文二菜市在经营活力、品牌影响力、社会价值等方面取得不少成效。

一是经营活力大幅提升。2025年累计主办或协办各类非遗、公益、亲子活动30场，市场商户全年营业额约为1.75亿元，较改造前同比增长约95.3%，客流突破365万人次，日均客流达1万人次。

二是品牌影响力全面提升。积极开拓品牌建设与线上媒体宣发，先后被《央视新闻》《欧洲时报》等75家媒体报道，接连登上CCTV频道，参与多档综艺节目录制，累计接待国内参观调研团181批共计1900人次。

三是社会价值多元彰显。作为杭州市中小学生食安实践课堂体验点、浙江省公共文化理论研究中心实践站，在优化市民消费体验的同时更丰富城市公共服务内涵，先后获评2024年度杭州市民日最具品质体验点、四星级文明规范市场、浙江省文化和旅游项目建设典型案例（微改精提类）等多项荣誉。

二、经验启示

梳理完上述这些农贸市场改造的典型案例，我们不难看出几条清晰的脉络，对正在转型的城投公司来说，或许有些启发：

第一，别把菜市场只当成卖菜的地方。传统的思路，是把菜市场当成一个收摊位费的地方：菜卖完了，人走了。但南京科巷菜场告诉我们，菜市场可以是一部“连续剧”。8000平方米的空间里，一楼是美食街区，二楼是智慧菜场，外加名创优品、手工小摊车、江苏土特产、游戏区……单一的生鲜交易场所，变成了集消费、社交、文化、休闲于一体的社区生活综合体。当菜市场不再只是“菜篮子”，而变成了社区的会客厅和游客的打卡地，它的商业价值就完全不一样了。泸州“卢客市集”同样在验证这个逻辑，5200平方米的三层空间，一层生鲜菜场，二层特色展销加文化休闲，三层露天商业市集。菜市场从卖菜的变成“卖生活”的，价值自然翻倍。

第二，运营前置很重要。以往很多城投的惯常做法是：楼盖好了，再想谁来管。结果要么没人租，要么租出去了运营得一塌糊涂。杭州文二菜市给了另一种答案：西湖城投在改造启动之前，就明确了运营思路，运营团队全程参与了从设计到施工到开业的全过程。郑州“市投集市”更是将运营思维前置到了模式设计层面：统一收银系统的搭建、视频直播板块的规划、未来社区智能生鲜柜的布局，全部在改造阶段就同步推进。

第三，科技需要真正解决问题。智慧大屏、智能电子秤、农残检测仪……这些设备很多市场都装了，但真正能产生价值的没几个。郑州“市投集市”的统一收银结算系统给出了一个实用的解法：所有商户的交易都经系统结算，所有交易被准确记录，数据沉淀在本地纳税银行。这套系统解决的不只是管理问题，更是全市农贸市场“入库纳统”的工作痛点，让原来看得见摸不着的流水变成了可量化、可分析的数据资产。

第四，烟火气不能丢。菜市场改造最大的风险是什么？是改完变洋气了、变好看了，但老百姓不认了！太干净、太现代、太商超化，反而失去了菜市场那种乱糟糟却热腾腾的亲切感。宁波城里厢菜场的做法值得借鉴：三十多年历史的老菜场，改造后增设了戏台，保留了自产自销专区，既让环境整洁了、服务升级了，又让原来的老味道、老温度留在那里。烟火气是菜市场的灵魂，改造是为了让灵魂更好地安放，而不是把它赶走。

第五，资产盘活要算长账。菜市场改造的直接投资回收周期不短，但它的社会价值和溢出效应是巨大的。科巷菜场改造后，年均接待客流近500万人次，成了南京对外展示城市形象的窗口；杭州文二菜市全年商户营业额1.75亿元；泸州一个5200平方米的市场改造后，年租金收益预计可达100万元，实现了国有资产保值增值与民生服务提升的“双赢”。

三、结语

菜市场是城市最接地气的角落，也是最容易被人忽略的存量资产。这两年越来越多城投公司盯上这块“蛋糕”，用市场化的方式，让曾经被嫌弃的“脏乱差”菜市场重新成为城市的烟火气中心。说明大家逐渐明白了一个道理：存量资产盘活不是只有盖楼卖房一条路，那些看似不起眼的民生设施，只要运营得当，照样能成为优质资产。

对城投公司而言，菜市场改造赚的远不只是租金。它带来的是品牌价值的积累、民生口碑的沉淀、城市品质的提升。从“盖房子”到“运营场景”，这五个菜场改造的经验说明：城投转型的答案，或许就藏在这些最接地气的烟火气里。关键在于，你是只看到了“菜”，还是看到了“场”。

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