何为“适老化改造”？何为“城投主导的适老化改造”？

“适老化改造”通常指在居住空间、公共环境、社区服务及城市规划中，充分考虑老年人的生理特征、心理需求和行为习惯，通过硬件改造、设施加装和服务提升，消除老年人生活中的障碍和风险，使其能够安全、便利、舒适地生活。

而“城投公司主导的适老化改造”则具有更丰富的内涵：一是实施主体的特殊性，城投公司作为地方政府重要的投融资平台和城市建设运营主体，其主导意味着适老化改造被提升至城市发展与更新的战略层面，能够获得更为稳定的政策与资源支持；二是项目运作的系统性，城投主导的模式往往超越了零散的、个案式的改造，更倾向于将适老化要求融入片区开发、城市更新、公共设施建设等规模性项目中，实现从单体建筑到公共空间、从硬件升级到服务配套的整体性推进；三是资源整合的优势，城投公司凭借其与政府的紧密联系和在城市建设领域的丰富经验，能够更有效地协调各方力量，整合市场资源，探索可持续的投融资与运营模式，确保适老化改造项目不仅“建得好”，更能“用得久”、“管得好”。因此，城投公司的适老化改造，是一项以城市为单元，以系统性、规模化、市场化方式推进的，是推动城市基础设施与服务功能向全龄友好型转变、实现高质量发展的重要路径。

推动适老化改造的多层级政策体系与规范要求

理解政策是城投公司主导适老化改造行动的前提。近年来，国家对适老化改造高度重视，出台了一系列政策推动银发经济发展，促进适老化技术、产品及服务的提升，具体政策及要求如下：

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》：明确提出发展银发经济，开发适老化技术和产品，培育智慧养老等新业态，从宏观层面为适老化改造指明方向。

《关于加强新时代老龄工作的意见》：明确提出要打造老年宜居环境，将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新、城镇老旧小区改造、农村危房改造、农村人居环境整治提升统筹推进。

《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》：强调大力发展银发经济，包括发展壮大老年用品产业，促进老年用品科技化、智能化升级，有序发展老年人普惠金融服务，从产业发展和金融服务角度推动适老化改造。

《国家积极应对人口老龄化中长期规划》：将“打造老年宜居环境”作为重要战略任务，明确提出推进老旧小区适老化改造、加强无障碍环境建设。

除国家层面的宏观政策外，为确保适老化改造工作“有规可依、有标可循”，国务院各部委还针对改造的具体实施环节，出台了一系列操作性强的要求与规范。例如：

住建部《城市居家适老化改造指导手册》：针对城市老年人居家适老化改造需求，在通用性改造、入户空间、起居（室）厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等7个方面形成了47项改造要点。

民政部《老年人居家环境适老化改造服务机构基本规范》《老年人居家环境适老化改造通用要求》《居家与养老机构适老产品配置要求》：从改造服务机构资质流程、居家环境基础准则、适老产品参数与空间布置指引方面对适老化改造进行规范，保障改造服务专业合规、环境安全便利、产品适配实用。

市场监管总局（国家标准委）制定了《适老家具通用技术要求》（GB/T44437—2024）：从尺寸、结构、材料、安全、舒适等维度规范适老家具，保障家具符合老人使用需求。

这些政策共同传递出一个明确信号:适老化改造已不再是可选 项,而是城市发展的“必修课”,城投公司必须将其融入主营业务的血脉之中,让适老化改造真正惠及广大老年群体,助力打造更具温度的宜居城市。

城投公司参与适老化改造的价值

城投公司参与适老化改造，是顺应国家政策与市场趋势的战略选择，在经济效益、社会效益与业务拓展三个维度均能实现重要价值。

（一）经济效益——释放政策红利，实现资产价值与经营收益双提升

在经济效益方面，城投公司可充分把握政策窗口期，积极申请专项补贴、地方政府专项债券及税收优惠等多元化资金支持，有效降低项目投入成本。当前，适老化改造已被纳入国家应对人口老龄化的重要举措，中央及各地政府均设有相应补贴与专项资金。如上海市对困难老年人家庭适老化改造每户最高补贴3000元；江苏省老年人家庭购置居家适老产品补贴金额最高可达15000元。同时，通过对自有存量资产如公租房、老旧小区进行适老化改造，能够显著提升资产功能品质与市场竞争力，从而提高物业出租率与资产估值。此外，通过运营社区养老服务中心、康复设施等配套服务，还可获取持续的经营性收益，并有望借助养老REITs等金融工具盘活存量资产，拓宽企业盈利渠道。

（二）社会效益——强化国企担当，构建政企协同发展新格局

在社会效益方面，作为地方重要国有企业，参与适老化改造是城投履行社会责任、响应民生关切的重要体现。项目直接面向老年人居家安全与生活便利需求，有助于解决老龄化社会中的实际痛点，增强公众对企业的认同感。同时，该类项目属于政府重点推动的民生工程，深度参与有助于巩固政企合作关系，积累民生类项目经验，为未来承接城市更新、老旧小区综合整治等重大民生项目奠定坚实基础。

（三）业务拓展——突破业务边界，培育企业可持续发展新动能

在业务拓展方面，适老化改造为城投公司突破传统业务边界提供了重要契机。城投公司可借此延伸适老化设计施工、老旧住房改造、智慧养老系统集成等业务链条，构建全周期服务能力。这不仅有助于精准切入市场空间广阔的银发经济赛道，还能与智慧城市、社区服务等业务形成协同，培育新的增长极，增强企业在市场化转型中的抗风险能力与竞争优势。

城投公司适老化改造的实践样本

在政策指引与市场需求的驱动下，各地城投公司结合自身资源禀赋与区域老年群体特征，探索出了差异化的适老化改造路径。

南宁城投集团——公租房适老化改造的民生实践

南宁城市建设投资集团有限责任公司（简称：南宁城投集团）肩负着南宁市公租房运营管理的重任，运营着58192套公租房，分布于40个小区。经集团调研发现，约13%的租户家庭中有60岁以上老人，这些老年群体多面临经济压力，且部分为独居、残疾或患有慢性病，对适老化环境需求迫切。

为此，南宁城投集团开启多维度改造。投入专项资金打造国有产权房智慧管理平台，老年租户可线上办理多项业务，实现“零跑腿”。同时，设立多个服务站点与“民族团结帮扶小组”，为特殊困难老人上门服务超500次。在硬件设施升级上，新建成的凤岭南苑二期公租房项目配备58套无障碍房，增设固定扶手。对现有小区，联合多部门增设无障碍通道、防滑地砖、休闲座椅等设施。此外，集团为200多户特殊困难老人家庭免费安装“一键呼救”系统，连接物业监控室，已成功救助30余次。还利用小区商铺打造嵌入式社区服务综合体，涵盖老年活动中心、社区食堂等，满足老人多元需求。这一系列改造举措使公租房老年住户的居住安全性与生活便利性大幅提升，也为集团后续承接更多民生类改造项目、拓展康养业务赛道奠定了坚实基础。

吉安城投——闲置资产盘活下的社区嵌入式养老服务创新

吉安市城市建设投资开发有限公司（简称：吉安城投）凤凰花园小区周边老龄人口多、养老服务机构少，长期以来，居家养老是老年群体的唯一选择。基于此，集团敏锐捕捉市场需求，充分利用小区闲置商铺空间，以现代化康养设计理念，精心打造集多功能活动室、康复训练区和幸福食堂于一体的凤凰养老中心，让老年人在家门口就能享受专业服务，实现了闲置地块向高品质、小而精的社区嵌入式养老设施华丽蜕变。

乐清城投——差异化定位下“机构养老”的多元化探索

乐清市城市建设投资集团有限公司（简称：乐清城投集团）则侧重于机构养老，其布局的三大颐养中心针对不同需求进行了精准定位。大荆颐养中心定位为普惠型养老，面向中低收入老年群体，并引入智能机器人、毫米波雷达健康监测等智慧化设备以提升效率。清江颐养中心定位为康养旅居，发挥当地生态资源优势，提供中高端的旅居康养服务。虹桥颐养中心主打“医养结合”，与乐清市第二人民医院签约，开设绿色通道与陪诊服务，聚焦高龄、失能、慢病老人的需求。通过整合医疗、生态等资源，集团探索出了跨界联动的养老服务新路径，为实现康养服务规模化运营奠定了坚实基础，进一步优化了集团的资源配置与运营能力。

城投公司推进适老化改造的落地策略

面对日益紧迫的社会老龄化趋势，城投公司如何发挥自身优势切入适老化改造赛道？综合各地实践，成功的路径在于：立足公共属性与资源整合者的核心定位，深度激活自身核心优势，再结合区域资源禀赋与老年群体需求，最终形成既贴合民生保障属性、又具备可持续市场潜力的特色业务模式。

（一）盘活存量资产，轻资产运营高效入场

城投公司依托在城市开发建设和城市运营中积累的资产，将闲置的老旧办公楼、低效厂房、空置商铺等存量房产，通过针对性的适老化设计与改造，转型为社区养老服务中心、嵌入式康养驿站、普惠型颐养公寓等多元化养老设施，有效实现闲置资产的价值激活，变“沉睡存量”为“优质增量”。这种模式的核心优势在于：一是投入低，避免了大规模新建项目的资金沉淀和风险；二是见效快，能快速响应社区养老设施的缺口；三是价值重塑，将“沉默成本”转化为“产生社会效益与稳定现金流的优质资产”，高度契合城投的公共职能与市场化转型需求。

（二）多渠道争取资金，有效缓解自有资金投入不足问题

适老化改造业务的可持续性，离不开稳健的商业模式和多元化的资金支持。城投公司可充分发挥其信用优势和融资能力，积极拓展多元化资金来源，切实缓解自有资金压力：一是积极争取财政资金、专项债、普惠养老专项再贷款等政策性资金，用于支持普惠性、基础性的适老化改造项目。二是探索市场化融资模式，如与长期资本合作设立养老产业投资基金，或对具备稳定现金流的养老公寓项目探索REITs等资产证券化路径。三是设计灵活的价格机制，针对不同档次的服务实行差异化收费，在保障基本民生服务的同时拓展中高端市场，既保障民生底线，又挖掘市场潜力，实现社会效益与经济效益的平衡。

（三）整合多方资源，构建全链条服务生态

城投公司的国企背景赋予其强大的资源整合与跨界联动能力，能够为适老化改造业务搭建起完善的服务生态。通过联动专业康养运营机构、医疗服务机构、高等院校、智能设备企业及金融机构等多方主体，深化与社会资本合作，城投公司可打破单一改造的业务边界，构建起涵盖适老化设计、施工改造、专业照护、健康管理、智能设备供应、金融支持等环节的全链条服务体系。在此生态中，城投负责标准制定、质量监督和平台管理，而合作方则提供专业的设计、施工、照护、医疗和科技服务。这种生态化布局不仅能整合各方优势资源，弥补单一主体在专业能力上的短板，更能为老年群体提供一站式、多元化的适老服务，提升业务的综合竞争力与可持续性。

（四）践行普惠民生，建立品牌与标准抢占行业制高点

城投公司开展适老化改造，应牢牢抓住“普惠”和“品质”两大核心，塑造值得信赖的国企养老品牌。一是建立标准体系，联合相关部门和专业机构，共同制定本地化的“城投系”适老化改造设计指南、施工标准和服务规范，引领行业高质量发展。二是强化品牌输出，通过成功的标杆项目，形成可复制、可推广的模式，通过品牌授权、管理输出等方式，实现业务的轻资产扩张。三是履行社会责任，重点关注老旧小区、困难老年群体的适老化改造，树立负责任的国企形象，这本身也是其核心使命的体现，能为业务发展创造更有利的政策和社会环境。

（五）聚焦集成应用，以科技赋能提升资产运营效率与服务品质

科技赋能是城投公司实现适老化项目精细化运营与品质升级的关键支撑。其核心在于扮演好“智慧解决方案集成商”的角色，通过对成熟技术的遴选、整合与应用，将智慧元素嵌入改造项目。在实践中，城投公司可主导完成三个方面的工作：一是前瞻规划，精准定义需求，根据项目类型与客群特征，明确安全防护、健康管理、便捷生活等智慧功能清单；二是严格标准，主导系统选型，建立技术与设备准入标准，从市场采购经过验证的成熟产品，确保稳定易用；三是搭建平台，实现一体化运营，通过引入或开发统一的管理平台，将来自不同供应商的智能设备与服务数据进行整合，实现对设施状态、人员动态与服务流程的集中监管与调度。这种集成应用模式，不仅能够有效降低长期运营中的人力成本、显著提升安全保障能力，更能通过赋予资产“智慧”内涵而增强其市场竞争力，实现资产价值与服务能级的双重跃升。

结语

当银发浪潮与城市发展浪潮交汇，面向长者的城市体验升级早已成为衡量城市温度与发展质量的重要标尺。从各地城投公司的实践来看，其核心逻辑始终围绕“以老为本”展开，即以城投的资源整合力破解改造难题，以市场化的运营思维保障服务可持续，以精细化的设计回应老年群体对安全与尊严的需求。未来，随着银发经济的深化与智慧技术的迭代，城投公司在适老化改造中的角色将更趋多元：既是城市适老空间的建设者，也是老年服务生态的整合者，更是“全龄友好型城市”理念的践行者。当每一处适老化改造都能精准对接老人需求，每一座城市都能包容长者的生活节奏，我们所构建的不仅是更安全的居住环境，更是充满温情与尊重的社会图景，而这正是城投公司参与适老化改造的深层价值，也是时代赋予城市发展的应有之义。

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